Pajak Bumi dan Bangunan

September 13, 2021

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

Dasar Hukum PBB

–          UU No 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD)

Istilah dan Pengertian

–          Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan

pedalaman serta laut wilayah kabupaten/kota.

–          Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara

tetap pada tanah dan/atau perairan pedalaman dan/atau laut.

–          Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

–          Surat Pemberitahuan Pajak Daerah (SPTPD) adalah surat yang oleh Wajib Pajak digunakan untuk melaporkan penghitungan PBB

–          Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) adalah surat yang

digunakan oleh Wajib Pajak untuk melaporkan data subjek dan objek PBB

–          Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) adalah bukti pembayaran menggunakan formulir ke kas daerah

–          Surat Ketetapan Pajak Daerah (SKPD) adalah surat ketetapan pajak yang menentukan besarnya jumlah pokok pajak yang terutang.

–          Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) adalah surat yang digunakan untuk memberitahukan besarnya PBB di Perdesaan dan Perkotaan.

–          Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar (SKPDKB)

adalah surat ketetapan pajak yang menentukan besarnya jumlah pokok pajak, jumlah kredit pajak, jumlah kekurangan pembayaran pokok pajak, besarnya sanksi administratif, dan jumlah yang masih harus dibayar.

–          Surat Ketetapan Pajak Daerah Nihil (SKPDN) adalah surat

ketetapan pajak yang menentukan jumlah pokok pajak sama besarnya dengan jumlah kredit pajak atau pajak tidak terutang dan tidak ada kredit pajak.

 

–          Surat Ketetapan Pajak Daerah Lebih Bayar (SKPDLB)

adalah surat ketetapan pajak yang menentukan jumlah kelebihan pembayaran pajak.

–          Surat Tagihan Pajak Daerah (STPD) adalah surat untuk melakukan tagihan pajak dan/atau sanksi administrasi berupa bunga dan/atau denda.

–          Surat Keputusan Pembetulan adalah surat keputusan yang membetulkan kesalahan tulis, kesalahan hitung dan/atau kekeliruan dalam penerapan ketentuan tertentu.

–          Surat Keputusan Keberatan

 

Objek PBB

Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan berdasarkan Undang-Undang

Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah adalah Bumi dan/

atau Bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau

badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan,

dan pertambangan.

Pengecualian PBB

  1. digunakan oleh Pemerintah dan Daerah untuk penyelenggaraan pemerintahan
  2. digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum
  3. digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenisnya
  4. merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah

penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu

hak

  1. digunakan oleh perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan

timbal balik;

  1. digunakan oleh badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan

Peraturan Menteri Keuangan.

 

Subjek PBB

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi

Daerah, Subjek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah orang pribadi atau Badan yang dapat mempunyai suatu hak atas Bumi dan/atau memperoleh manfaat

atas Bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas Bangunan.

Rumus Menghitung PBB

PBB = Tarif x DPP

PBB = Tarif x (NJOP – NJOPTKP)

Dasar Pengenaan Pajak Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam menentukan pajak adalah:

  1.     Dasar Pengenaan Pajak adalah nilai jual objek pajak (NJOP) dikurangi nilai jual objek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP)
  2.     NJOP ditetapkan setiap periode tertentu (misalnya, 3 tahun) kecuali untuk objek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan wilayahnya.

Tahun, Saat, Dan Tempat Yang Menentukan Pajak Terutang

Tahun Pajak

Tahun Pajak adalah jangka waktu 1 (satu) tahun takwim, yaitu dari 1 Januari sampai 31 Desember.

Saat Terutangnya Pajak

Saat yang menentukan pajak yang terutang adalah menurut keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari

Tempat Terutangnya Pajak

Tempat pajak yang terutang adalah wilayah daerah yang mencakup letak objek pajak.

PENDAFTARAN, PENETAPAN, DAN PENAGIHAN

Beberapa hal yang perlu diketahui dalam pendaftaran/pendataan, penetapan, dan

penagihan PBB adalah:

  1. Subjek pajak melakukan pendaftaran objek pajak dengan cara mengisi Surat

oleh subjek pajak dan dikembalikan ke Kantor/Dinas yang menangani PBB di wilayah

Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP). Contoh SPOP terlampir. SPOP selanjutnya diisi

Kabupaten/Kota setempat.

2.SPOP harus diisi dengan jelas, benar, lengkap, tepat waktu, serta ditandatangani dan

disampaikan kepada Kantor/Dinas yang menangani PBB di wilayah Kabupaten/Kota

tempat objek pajak berada, selambat-lambatnya 30 hari setelah tanggal diterimanya

SPOP oleh subjek pajak.

  1. Berdasarkan SPOP, Kepala Daerah (Bupati/Walikota) menerbitkan Surat

Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT). Contoh SPPT terlampir.

  1. SPPT diterbitkan atas dasar SPOP, tetapi untuk membantu Wajib Pajak, SPPT dapat

diterbitkan berdasarkan data objek pajak yang telah ada di Kantor/Dinas yang

menangani PBB di wilayah Kabupaten/Kota.

  1. Bupati/Walikota dapat mengeluarkan Surat Ketetapan Pajak Daerah (SKPD)

apabila:

SPOP tidak disampaikan dan setelah ditegur secara tertulis oleh Bupati/Walikota;

  1. Apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah pajak

yang terutang lebih besar dari jumlah pajak yang dihitung berdasarkan SPOP yang

disampaikan oleh Wajib Pajak.

  1. Bupati/Walikota dapat menerbitkan Surat Tagihan Pajak Daerah (STPKD) apabila

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) atau SKPD tidak atau kurang bayar

setelah jatuh tempo pembayaran.

  1. Jumlah pajak yang terutang yang tidak atau kurang bayar dalam STPD ditambah

sanksi administrasi berupa bunga sebesar 2 persen setiap bulan.

 

 

TATA CARA PEMBAYARAN DAN PENYETORAN

Pembayaran dan penyetoran PBB P2 dilakukan dengan cara sebagai berikut:

  1. Wajib Pajak melakukan pembayaran pajak yang terutang dengan menggunakan SPPT,

SKPD, atau STPD.

  1. Pembayaran pajak yang terutang dilakukan dengan menggunakan surat setoran pajak

daerah (SSPD).

  1. Pembayaran pajak dilakukan sekaligus atau lunas paling lambat pada saat jatuh tempo

pembayaran, yaitu:

  1. Paling lambat enam bulan sejak tanggal diterimanya SPPT.
  2. Paling lambat satu bulan sejak tanggal diterbitkannya SKPD, STPD, Surat
  3. Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan, dan Putusan Banding.

Pembayaran pajak bisa dilakukan di anjungan tunai mandiri (ATM) atau tempat lain

yang ditunjuk oleh Bupati/Walikota.

 

KEBERATAN DAN BANDING

Keberatan

Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan kepada Bupati/Walikota atau pejabat yang

ditunjuk atas SPPT dan/atau SKPD dengan cara sebagai berikut:

  1. Keberatan diajukan secara tertulis dalam Bahasa Indonesia dengan disertai alasan-alasan

yang jelas (mengemukakan data dan bukti bahwa jumlah pajak yang terutang atau kurang

bayar yang ditetapkan oleh Bupati/Walikota atau pejabat yang ditunjuk adalah tidak

benar).

2.Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu tiga bulan sejak tanggal surat, tanggal

pemotongan atau pemungutan, kecuali jika Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa

jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena keadaan di luar kekuasaannya.

  1. Keberatan dapat diajukan apabila Wajib Pajak telah membayar paling sedikit sejumlah yang telah disetujui Wajib Pajak.
  2. Keberatan yang tidak memenuhi persyaratan tidak dianggap sebagai surat keberatan

sehingga tidak dipertimbangkan.

  1. Dalam jangka waktu 12 bulan sejak tanggal Surat Keberatan diterima, Bupati/Walikota

harus memberi keputusan atas keberatan yang diajukan.

  1. Keputusan tersebut dapat berupa menerima seluruhnya atau menerima sebagian atau

menolak atau menambah besarnya pajak yang terutang.

  1. Apabila jangka waktu tersebut sudah lewat, Surat Keberatan dianggap dikabulkan.

Banding

Wajib Pajak dapat m.engajukan permohonan banding hanya kepada Pengadilan Pajak

terhadap keputusan mengenai keberatannya yang ditetapkan oleh Bupati/Walikota, dengan

tata cara sebagai berikut:

  1.   Permohonan banding diajukan secara tertulis dalam Bahasa Indonesia dengan alasan

yang jelas dalam jangka waktu tiga bulan sejak keputusan diterima, dilampiri salinan

surat keputusan keberatan.

  1. Pengajuan permohonan banding menangguhkan kewajiban pembayaran pajak sampai

dengan satu bulan sejak tanggal penerbitan Putusan Banding.

  1. Jika pengajuan keberatan atau permohonan banding dikabulkan sebagian atau seluruhnya,

kelebihan pembayaran pajak dikembalikan dengan ditambah imbalan bunga sebesar 2

persen setiap bulan untuk paling lama 24 (dua puluh empat) bulan.

4.Imbalan bunga tersebut, dihitung sejak bulan pelunasan sampai dengan diterbitkannya

Surat Keputusan Keberatan atau Keputusan Banding.

  1. Dalam hal keberatan Wajib Pajak ditolak atau dikabulkan sebagian, Wajib Pajak dikenai

sanksi administratif berupa denda sebesar 50 persen dari jumlah Pajak berdasarkan

keputusan keberatan dikurangi dengan Pajak yang telah dibayar sebelum mengajukan

keberatan.

  1. Dalam hal Wajib Pajak mengajukan permohonan banding, sanksi administratif berupa

denda sebesar 50 persen tersebut, tidak dikenakan.

  1. Dalam hal permohonan banding ditolak atau dikabulkan sebagian, Wajib Pajak dikenai

sanksi administratif berupa denda sebesar 100 persen dari jumlah Pajak berdasarkan

Putusan Banding dikurangi dengan pembayaran Pajak yang telah dibayar sebelum

mengajukan keberatan.

PENGENAAN PBB DALAM HAL-HAL TERTENTU

Terdapat perlakuan khusus terhadap pengenaan PBB, khususnya untuk Perguruan Tinggi

Swasta (PTS) dan Rumah Sakit Swasta. Seiring dengan berjalannya waktu, PTS dan Rumah

Sakit Swasta dipandang tidak lagi hanya berfungsi sebagai lembaga pendidikan dan sosial

saja, tetapi juga lembaga yang mencari laba. Oleh karena itu, sudah sepantasnya jika PBB

dikenakan pula terhadap kedua institusi tersebut.

Pengenaan PBB pada Perguruan Tinggi Swasta

Ketentuan mengenai pengenaan PBB pada PTS diatur dalam Surat Keputusan Direktur

Jenderal Pajak No. SE.10/PJ.6/1995, yang menetapkan bahwa Surat Pemberitahuan Pajak

Terutang (SPPT) diterbitkan apabila memenuhi salah satu kriteria sebagai berikut:

  1.     Luas bangunan sama dengan 2.000 meter persegi atau lebih.
  2.     Luas tanah 20.000 meter persegi atau lebih.
  3.     Jumlah lantai sama dengan 4 (empat) lantai atau lebih.
  4.     Jumlah mahasiswa sama dengan 3.000 orang atau lebih.
  5.     Jumlah pungutan dalam satu tahun lebih atau sama dengan Rp2.000.000 (dua juta rupiah).

Apabila suatu PTS memenuhi kriteria tersebut, maka dikenakan PBB dengan tarif 50 persen dari ketetapan yang seharusnya dibayar.

Pengenaan PBB pada Rumah Sakit Swasta

PBB yang harus dibayar sebesar 50 persen dari jumlah PBB yang seharusnya terutang

diberlakukan untuk Rumah Sakit Swasta yang merupakan Institusi Pelayanan Sosial

Masyarakat (IPSM), jika memenuhi kriteria sebagai berikut:

  1. Jumlah tempat tidur untuk pasien yang tidak mampu lebih besar dari 25 persen dari

jumlah semua tempat tidur.

  1. Sisa Hasil Usaha (SHU) untuk reinvestasi di dalam rumah sakit bukan untuk

pengembangan di luar rumah sakit.

 

Sumber : Perpajakan Teori dan Kasus, Edisi 8 Buku 2, Siti Resmi